海珠区南泰路地块项目首推房源两分半钟售罄，显示改善型住房需求正加速入市
“穗八条”新政落地仅十余天，广州楼市便迎来了久违的“日光盘”。5月10日，“学铁商”配套齐全的海珠区南泰路地块项目，首推房源在短短两分半钟售罄。业内分析认为，一线城市陆续出现“日光盘”，显示出改善型住房需求正加速入市，同时当前海珠西楼市仍然分化，高品质、强配套的项目成为市场突围的关键。
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新政后首个“日光盘” 超300套房两分半钟售罄
“五一”黄金周后，广州楼市的热度仍在延续。5月10日，海珠区南泰路地块项目楼盘保利海韵，仅仅两分半钟，首推的超300套房源宣告售罄，开盘当日整体销售金额达18亿元。“我们一家准备了4个筹，没想到连一个都没抢到。”有购房者坦然上周末的首次开盘未能抢到房，正等待加推。
这是广州楼市在4月30日发布“穗八条”新政后，诞生的首个“日光盘”。该楼盘“五一”期间到访量突破6000组，认筹已超720台。面对“僧多粥少”的火爆局面，项目在开盘时已经进行“升筹”，原本5万元的认筹金升至10万元，依然有大量买家希望认筹入货。
“之前看了两年多房子，不是户型不满意，就是觉得时机不对，一直没敢下手。”购房者李女士告诉记者，她目前居住在海珠西周边楼龄超20年的大型小区，多年来一直有“卖旧买新”的改善意愿，“现在置换有补贴，房贷利率也降了，加上这个盘的户型和配套都戳中了我们的需求，就果断决定入手。”
“首开的110平方米四房户型特别受欢迎，甚至比90多平方米的三房户型需求更旺盛，后续加推的楼栋，我们会考虑增加四房户型的供应量，但目前还未确定加推时间。”保利海韵营销中心销售人员说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受记者采访时表示，南泰路地块项目的热销具有鲜明的区域特征，“认购客户中60%为地源客户，项目周边二手房价格约在3.5万—5万元/平方米，对于有‘卖旧买新’需求的购房者来说，置换后的上车门槛相对较低。即便不进行置换，当前较低的首付比例和房贷利率，加上项目主流户型550万—650万元的总价，对于有一定经济基础的老市民来说，购买二套房的压力不算太大。”
广州中原研究发展部分析指出，“穗八条”从金融端、税费端、购房门槛端多维度发力，释放了积压已久的改善型需求。“新政刺激下客户信心显著回升，更有部分客户直接提高预算，选择更大户型产品。”
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改善需求释放 一线城市陆续现“日光盘”
4月以来，随着楼市新政接连出台，房地产市场交易活跃度显著攀升，多地再现“日光盘”行情。5月3日，深圳光明区龙湖观萃苑开盘推出92套房源，40分钟内全部售罄，单套房源认筹超10组。4月，上海30个新盘入市，翡雲悦府、中环麓岛、前滩元境等高品质项目全盘售罄，其中前滩滨江核心板块的前滩元境更创下30分钟清盘纪录。
有业内人士分析，本轮“日光”集中于一线及强二线城市核心板块，主力为100平方米以上、总价500万元起的高端改善型产品，多以低密属性、优质学区、成熟配套为核心竞争力。
李宇嘉认为，当前房地产市场的竞争力已从单一的产品层面，转向“整个社区的配套或片区界面提升”的综合层面。“南泰路项目做到了‘学铁商’齐全且优质——引入省市一级小学、距离地铁500米范围内、自带大型商业，同时配置两个社区公园，与商业、学校共同形成了一个功能完善的‘微城市单元’。这种全面的大社区新盘，在海珠西周边十分少见，其差异化的供应策略，精准契合了片区居民的改善需求，这也是其能够实现‘日光’的核心原因之一。”
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并非“大盘即热销” 市场分化依然明显
海珠西作为广州传统的老牌居住区，但近年来新房供应多以“小型盘”为主，大部分项目只规划两至三栋楼，容积率也较高，往往缺乏成规模的园林、商业和教育配套。“海珠西核心区上一个大型楼盘还是广纸新城时期的项目，再往前就是光大花园、翠城花园，如今这些楼盘都已接近20年楼龄，这些居民习惯‘大盘’，也希望改善到更新的大型社区。”房地产市场研究专家邓浩志接受记者采访时表示，“目前工业大道两侧在售项目有10多个，但大多是小型楼盘，南泰路项目的入市，正好填补了片区大型优质社区的空白，市场关注度自然居高不下。”
不过，南泰路项目出现“日光”，并不意味着海珠西片区所有大盘都能实现热销。记者走访发现，同样位于海珠西的中交天翠项目，虽也是规划1400多户的大型社区，但入市一年多来，去化量尚未达到200套，直到去年年底开放公共区域并调整价格后，人气才有所好转。
该项目被广州大道南、环城高速及南洲路三条主干道环绕，7栋住宅均为46—48层超高层，噪音与居住环境成为购房者主要顾虑。记者在中交天翠项目现场看到，泳池、健身室等会所设施以及车库已基本呈现，样板房内也重点展示了噪音降噪措施，以应对主干道带来的噪音影响。“样板房内配备了测音设备，购房者可以实地感受降噪效果，我们也做了三重隔音处理，包括在路边加装隔音板、种植高大乔木，门窗采用中空三层夹胶玻璃。”项目销售人员表示，噪音问题确实是不少购房者的主要顾虑，项目已采取多种措施加以改善。
有业内人士指出，当前购房者的置业观念已更加理性，倾向于“眼见为实”，会对不同楼盘进行多维度对比，包括产品品质、配套设施、价格水平等。“单纯‘做大’社区规模，并不足以吸引购房者，全维度的居住品质才是决胜市场的关键。”
邓浩志则表示，海珠“日光盘”的影响力不仅限于海珠西，荔湾、越秀等周边区域的购房客群也在密切关注该项目的市场表现。“这个项目的热销，将刺激更多改善客、分巢客释放需求，进而带动周边二手房交易活跃，对整个广州西片区的购买力具有较强的撬动作用。”邓浩志分析称，目前广州西片区的南泰路、聚龙湾和广船三个标杆板块项目已成为整个广州西市场的价格参考，“这些标杆板块的销售速度和价格走势，直接影响着整个西片区的市场预期，也将引领片区楼市逐步实现良性发展。”
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新房竞争不再单纯“卷产品” 转向提升社区与片区综合体验
五月“日光盘”的出现，在业内看来，是广州楼市企稳回升的关键信号，更为接下来的市场供给提供了明确启示：房子回归居住属性后，只有真正提升生活体验的项目，才能撬动购买力。
李宇嘉表示，房地产市场的产品竞争正在不断升级，2024年至2025年，新房竞争力主要体现在技术堆砌和投入升级上，进入2026年，新房的竞争力已转向整个社区的配套完善和片区界面提升。
“当前，优质项目的核心竞争力主要体现在四个方面：一是‘学铁商’齐全且优质，例如引入省市一级小学、距离地铁500米范围内、自带大型商业；二是功能完善的‘微城市单元’，配置社区公园，与商业、学校形成联动，满足多元化生活需求；三是提升居住舒适性，层高达到3米，容积率普遍降至3.0左右，且梯户比合理，保障居住体验；四是优化户型设计，在90—100平方米的空间内打造相对舒适的三至四房，控制总价，满足刚改群体。”李宇嘉说道。
他分析，当前新房产品的升级现象，主要得益于四大因素：一是供地回归主城区，地价适当降低，为开发商提升产品品质预留了空间；二是采用净地出让模式，并以优质配套资源支持开发商拿地，推动项目品质提升；三是主城区城市更新提速，整备出更多较大规模的地块，为打造大型优质社区创造了条件；四是《住宅项目规范》落地实施，从政策层面支持高品质住房供应，引导行业向高质量发展转型。
广州中原研究发展部认为，“穗八条”的落地是市场从“筑底”转向“企稳”的关键节点。在政策暖风下，海珠、番禺、黄埔等热点板块热度不减，预计5月至6月，广州楼市将延续“小阳春”行情，成交有望持续释放。
■采写：新快报记者 何璐诗
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