核心城市土地市场正在悄然发生变化，体量小、总价低的“小而美”地块站上舞台中央。
“小而美”地块一般指规模可控、条件优质的小型住宅用地。从地块规模维度看，这类地块的出让规划建面通常介于1万至5万平方米之间，部分核心城区的宅地规模甚至不足1万平方米。
从深圳到南京、从上海到成都，高溢价竞拍不断上演，北京也因“小而美”地块打破了底价成交的局面。
中指研究院数据显示，今年1-4月，22个重点城市“小而美”宅地推出占比已达43%，较2022年的21%，五年内实现翻番。从“大盘造城”到“小块抢地”的转变，为中小民企打开了一扇新的窗口。其背后是政策逻辑的深层重构，还是房企在市场新周期下的战略觉醒？
高溢价频现，“小而美”成土拍“新宠”
今年以来多宗“小而美”地块的竞拍热度令人侧目。
5月15日，成都3宗宅地出让，最热门的地块当数天府新区地块，规划建筑面积3.72万平方米，吸引了建发、凯瑞天府、明信、正黄、鸿山5家房企参与现场竞拍。最终，明信以总价4.36亿元竞得，溢价率21.88%。
4月27日，深圳龙华民治一宗规划建筑面积约4.45万平方米宅地出让，吸引天健、深业、建发等多家房企参拍。经过60轮竞价，天健地产以40.2%的溢价率、13.78亿元拿下。两天后，南京集中出让14宗地块，13宗底价成交，唯独江宁百家湖一宗规划建筑面积约1.55万平方米的迷你地块，吸引6家民营房企报名，历经55轮激战，最终由常州嘉宏以2.67亿元竞得，溢价率27.8%，成为全场唯一溢价地块。
而在北京，也因为一宗“小而美”地块打破了今年“底价成交”的僵局。4月21日，北京5家房企争夺亦庄瀛海1401-1地块。经过49轮竞价，最终由中建智地以13.24亿元的价格竞得，溢价率8.7%。该地块规划建筑面积约5.18万平方米，虽然建筑规模略高于5万平方米，但其规模较小、总价低也是其被市场看好的原因之一。
值得关注的是，距离上海今年第四批次土拍还有不到两周时间，中建八局与中铁置业已提前针对虹口区面积不足1公顷的“迷你”地块发布招标公告，这也被市场解读为拿地心态积极。
不难发现，2026年以来“小而美”地块表现抢眼，多高溢价成交。开发商追捧“小而美”地块背后，是对“安全性”和“确定性”的追求。过去房企追求规模，现在更重视现金流安全与项目利润率，“小步快跑”取代了“高周转大盘”。
对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，小体量地块具备总价可控、开发周期短、资金占用少、去化速度快等优势，且多数位于配套成熟的核心区，市场安全边际相对更高。
供地逻辑生变，核心城市“小而美”地块增多
“小而美”宅地的兴起绝非短期现象。据中指研究院数据，今年1-4月，22个重点城市“小而美”宅地推出占比呈逐年抬升态势，由2022年的21%持续攀升至2026年的43%，五年间占比实现翻番。
图/中指研究院对此，曹晶晶分析，除企业对确定性收益的偏好显著增强外，供给端核心城区可开发土地日益稀缺，供地更多依托存量更新中的零星地块，而政策端也主动采取“缩量提质”策略，共同推动“小而美”地块在五年内供应量占比翻番。
政策层面，顶层设计信号明确。2024年4月，中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。2026年3月16日，自然资源部发布“38号文”，有两条硬约束：一是建立新增建设用地与存量盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积；二是新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发。
这意味着城市不能再盲目向外“摊大饼”，必须转向存量挖潜。在上述政策框架下，各地供地计划中的“控增量、去库存、优供给”导向愈加鲜明。比如，2026年，北京商品住宅用地计划从240-300公顷降至200-240公顷。
中小房企迎窗口期？业内：小地块容错率更低
图/中指研究院值得关注的是，在当下央国企主导的土地市场中，“小而美”地块正在为民营房企打开一扇新窗。据中指研究院统计，2026年1-4月，民企在22个重点城市“小而美”地块中的拿地宗数占比达到47%，保持在近半数水平，占比远高于常规宅地的水平。
比如，5月15日，成都天府新区地块吸引了建发、凯瑞天府、明信、正黄、鸿山5家房企参与现场竞拍，除建发外，其余四家均为本土民营房企，且竞拍热情活跃。此外，南京江宁百家湖地块全部6家报名者均为民企，最终由常州嘉宏拿下。
不过，窗口期并不宽松。曹晶晶提醒，总价门槛降低的确为中小房企提供了参与核心城市竞争的可能，但核心区高地价带来的成本压力也客观存在。而且，小地块容错率更低，最终能否盈利，很大程度上取决于房企的产品打造能力和精准定位能力。头部央国企在资金实力和品牌溢价上仍占主导，中小房企若缺乏鲜明的产品特色和区域深耕能力，仅凭资金门槛降低进入核心区，利润空间将十分有限。
“‘小而美’地块趋势深化意味着开发逻辑正从规模扩张转向品质竞争。企业核心竞争力不再单纯取决于土地储备规模，而是投资研判精度、产品营造能力和运营效率的综合体现。”曹晶晶说。
对于整个行业而言，“小而美”地块的崛起，既是告别粗放增长时代的必然阵痛，也是走向精细化、品质化新阶段的契机。“小块”未必输给“大盘”，“精品”正在超越“规模”成为新的价值标尺。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 穆祥桐
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