71万元买的房子竟然曾发生过命案，买到“凶宅”能否退款？为获居留许可而“假结婚”，澳门认定后内地法院可以直接确认吗？本期案例聚焦民事活动中的诚实信用原则。法官提醒，在婚姻、住房等重大事项中弄虚作假，不仅可能导致“人财两空”，而且会触及法律红线，最终得不偿失。
知情不报
●卖家隐瞒“凶宅”信息
●被判合同撤销并赔偿
2022年10月，在房产中介的协助下，当时15岁的小杰，由其监护人杨女士作为代理人，与购房者大军签订了一份《不动产买卖合同》。合同约定，小杰名下的一套房产以71万元的价格卖给大军。杨女士在合同中代表小杰承诺，这套房子在他们持有期间没有发生过非正常死亡事件。
合同签完后，大军按约定付清了全部房款，双方也顺利办理了过户手续。
没想到两年后，大军从邻居那里听说，在这房子里面曾发生过命案。后经核实，这件事确实是真的。而当初杨女士代签合同时，并没有把这个情况告诉大军。
大军认为，杨女士故意隐瞒房屋内发生过非正常死亡的事实，导致他在不知情的情况下花了71万元买房，属于欺诈行为。于是，他向法院起诉，要求撤销这份买卖合同，让杨女士和小杰退回全部购房款，并赔偿相应损失。
对此，杨女士辩称，所谓“凶宅”只是心理作用，房子本身并没有质量问题，而且交易已完成两年，房子早已过户，所以要求法院驳回大军的诉讼请求。
地点：广州市白云区人民法院
结果：房屋买卖需诚实守信，卖方应主动告知重要信息。像房屋内发生过非正常死亡，这类从外表无法看出、也查不到的信息，买受人通常难以知晓，卖方若隐瞒，会破坏交易公平。
况且，房屋内曾发生非正常死亡事件，会对普通民众的心理产生重大影响，进而影响其购房意愿。因此，出卖方有义务向购房人如实披露此类信息。根据民法典第五百条规定，缔约欺诈分为沉默性欺诈和误导性欺诈。本案中，小杰方作为卖方，有义务向大军告知房屋的真实状况。其监护人未披露“凶宅”信息，导致大军基于错误认识签订了合同，这种沉默行为构成欺诈。因此，法院依法作出判决。
白云法院一审判决：撤销大军与小杰签署的《不动产买卖合同》；大军将房屋腾空交还给小杰；小杰向大军返还购房款71万元，支付赔偿损失、律师费等。小杰不服，提起上诉。
广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法：房屋买卖是普通民众的重要资产交易，购房者在购房前，可通过网络检索、专业机构调查、走访居委会、物业公司和邻居等方式了解房屋情况。同时，要选择信誉好的房产中介公司，并明确告知自己的需求。此外，建议在购房合同中明确约定房屋是否为“凶宅”及其他重要需求，并确定违约责任，以更好地保护自身合法权益。
因小失大
●为赚好处费签协议代持房产
●导致家庭公租房资格被取消
2017年，范某夫妇和女儿叶某一家人因为住房困难，申请到了一套公租房，租期到2023年5月底。
在租住期间，叶某为了赚取几万元的好处费，与洛某签了一份“房屋代持”协议。协议约定，将洛某名下的一套95.33平方米的商品房过户到叶某名下，房屋所有权和使用权仍归洛某所有。随后，叶某配合办理了转移过户和银行贷款手续，该房子于2020年11月12日登记在了叶某名下。
后来由于洛某没有按时还贷，叶某被卷入多起债务纠纷，她代持的这套房子也被法院拍卖用于还债，不够的部分还得由叶某自己承担。
广州市住房保障办公室在排查中发现了叶某名下登记的这套房产，于2023年2月作出决定：取消范某一家的公租房保障资格，要求他们限期腾退并搬出。范某对此不服，向法院提起了诉讼，要求撤销这一决定。
地点：广州铁路运输法院
结果：广州铁路运输法院一审认为，根据《广州市公共租赁住房保障办法》规定，申请公租房应当符合“在本市无自有产权住房，或现自有产权住房人均建筑面积低于15平方米”的条件。
本案中，范某夫妇及女儿叶某三人以家庭的名义共同申请并取得公租房保障资格，叶某为共同享受公租房保障的家庭成员。承租期间，叶某名下有一套建筑面积为95.33平方米的住房。尽管范某主张叶某属于代持房屋，但未能提供证据证明代持非出于叶某自愿，其家庭也并未就相关情况主动予以变更申报。
根据民法典规定，不动产物权经依法登记即发生效力，登记簿记载的权利人即为不动产物权的权利人。因此，范某家庭现自有产权住房人均建筑面积已达到31.78平方米，超过公租房申请标准，广州市住房保障办公室据此取消其家庭的保障资格并要求其腾退房屋合法有据。故判决驳回范某的诉讼请求。宣判后，范某不服，提起上诉。广州铁路运输中级法院二审维持原判。
典型意义：近年来，为规避法律、政策等而假借他人名义“代持”购房的乱象屡见不鲜，给购房群众带来风险隐患，严重扰乱房地产市场秩序和金融秩序。本案中人民法院依法支持住房保障部门严格公共租赁住房管理，确保房源的公平分配和合理利用，助力打击“房产代持”行为，维护房地产市场的健康稳定发展。
紧密协作
●澳门法院认定“假结婚”
●内地法院予以确认
澳门居民郭某与内地居民王某合谋，两人计划通过虚假结婚的方式，试图规避澳门特别行政区移民管理规定。二人共同向内地婚姻登记机关作了虚假声明，领取了结婚证，并将不实婚姻信息提交给内地与澳门的相关部门。
郭某还向澳门身份证明局申报王某为其配偶，目的是以“夫妻团聚”为由，为王某及其女儿申请在澳门的居留许可，但这一计划未能成功。
澳门特别行政区初级法院认定，他们的行为已构成伪造文件罪（未遂），属于共同作案。该案宣判后，王某不服判决提出上诉，但澳门特别行政区中级法院维持原判。事后，郭某在内地法院提起诉讼，要求与王某离婚。
地点：横琴粤澳深度合作区人民法院
结果：横琴粤澳深度合作区人民法院一审认为，澳门特别行政区法院的确定判决已认定郭某和王某向内地婚姻登记机关作出结婚的虚假声明，最终使不实的婚姻资料载于郭某在澳门身份证明局的身份资料档案内，目的是以夫妻团聚为由为王某及王某的女儿申请许可居留于澳门特别行政区所需的法定文件。
虽然王某不认可上述认定的事实，但王某并未提交相反的证据予以推翻，故对于澳门特别行政区法院所认定的前述事实全部予以采信。因此，认定郭某、王某双方从未建立过夫妻感情，郭某诉请离婚依据充分，予以支持。一审宣判后，双方当事人均未提出上诉，一审判决已发生法律效力。
典型意义：该案系在《内地与澳门特别行政区关于相互认可和执行民商事判决的安排》《关于粤港澳大湾区内地人民法院审理涉港澳商事纠纷司法规则衔接的指引（一）》没有明文规定和指引的情况下，首次在涉澳民事案件的审理中，直接认定澳门法院生效刑事裁判与内地生效裁判具有同等的证明力，在审理同一事实中予以确认其认定的基本事实，大幅提升诉讼效率。该案通过个案的审理在推动粤澳司法规则衔接方面又往前迈进一大步。
■采写：新快报记者 高京 毛毛雨 通讯员 粤法宣 云法宣
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