新建住宅高度多控制在百米以内，部分中心区项目转向打造低密小高层
近年来，林立于广州的超高层住宅逐步退出新建市场。自去年5月《住宅项目规范》（以下简称《规范》）实施以来，广州新出让地块多明确限高要求，新建住宅高度多控制在100米以内。市场供应也随之调整，部分中心区项目转向打造低密小高层；与此同时，部分存量超高层住宅销售承压，有项目开盘一年去化仍不足三成。业内人士指出，土地供应政策已明确向“控容提质”转变，未来超高层的供应将被严格控制，下一阶段新房市场将以供应品质住宅为主。
1 四五十层摩天楼渐成历史，部分出让地块明确“限高”
近年来，广州超高层住宅林立，四五十层的楼盘已不鲜见。然而，这一趋势自2025年起迎来明确的政策约束。由住房和城乡建设部发布的《规范》于去年5月1日正式实施，该《规范》明确规定了住宅用地容积率、建筑密度、高度控制的最大值，其中广州地区需执行“容积率不超过3.1、高度不超过80米”的标准。
“去年《规范》刚实施时，广州在执行层面还有一定弹性。”有业内人士向新快报记者透露，去年以来，不少新出让地块在容积率和限高上均有放宽，多数地块限高被放宽至100米，为开发商预留了额外几层的建设空间，以常规3米层高及首层架空设计计算。这意味着未来广州新建住宅的层数基本控制在33层以内，曾经动辄四五十层的摩天住宅将逐步退出新建市场。
今年以来，供应端的“降容降高”要求已在新出让地块中陆续体现。新快报记者梳理近期土地挂牌信息发现，不少地块的出让条件中直接明确了限高要求。本月挂牌的中山八地块明确限高100米、容积率不超过2.2，且要求严格按照广州市“好房子”建设的相关规定和标准执行；去年9月出让的荔湾区石围塘地块限高80米，目前已落地为26层的住宅产品。此外，去年第四季度出让的海珠南泰路地块、广纸地块，均设定了100米的限高要求；去年10月出让的海珠区广州大道南788号二期地块更是在用地规划条件中明确规定“涉及80米以上住宅建筑及100米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配”，进一步强化了超高层建筑的安全管控。
普睿数智广佛首席分析师肖文晓在接受新快报记者采访时表示：“随着房地产市场从增量发展转为高质量发展阶段，以建设好房子引领的‘优供给’势在必行，而曾经在增量时代高速发展的超高层建筑也迎来了历史的十字路口。”
2 这边超高层开盘一年卖不动，那边小高层未开先火
新快报记者了解到，过去10年间，广州超100米超高层一手住宅社区上百个，2025年超高层的成交量约为全市的三分之一。普睿数智广佛提供的数据显示，2025年度广州一手住宅成交中，以33层以上作为标准的超高层建筑共成交22092套，市占率达到34.7%。从区域分布来看，增城区以6356套的成交量位居全市第一，黄埔区和番禺区分别以3467套、3425套位列二、三位；除从化区仅有4套超高层住宅网签外，广州其他区域均有规划超高层的商品楼盘在售。
库存方面，截至今年2月末，广州超高层建筑可售套数达38654套，库存面积450万平方米，占全市住宅库存面积的32%；其去化周期为22.8个月，略低于全市24.9个月的平均水平，但仍处于较高区间。
随着市场竞争愈加激烈，部分超高层产品的销售压力日益凸显。以海珠西板块为例，由于新房供应集中，且各楼盘的地理位置、生活配套相近，导致楼盘间竞争异常激烈。其中，一手住宅中交天翠楼高46层至48层，于去年4月开盘后近一年，去化率仍于三成以下；而距离其500米处、层数为32层的新房项目，去化率则超过七成，两者销售节奏差距显著。新快报记者走访发现，由于楼高100米以下的南泰路地块产品即将入市，海珠西板块内多个超高层项目近日打出“内购会”、一口价等促销优惠，以求快速出货。
“以往中心区的超高层住宅凭借优越的地段优势吸引了不少购房者。”有业内人士表示，超高层建筑的兴起，本质上是过去住房短缺时期，快速填补市场供应缺口的选择；如今，住房市场进入存量市场，超高层建筑的吸引力正在逐步下降，部分开发商已开始加速出货、回笼资金，以应对市场变化。
3 “限高令”倒逼行业转型，“比高度”变成“卷品质”
业内普遍认为，“限高令”全面落地，正在倒逼行业从“规模竞争”转向“品质竞争”，提升住宅的安全与居住舒适度。有业内人士告诉新快报记者，超高层建筑存在明显短板：一方面，救援高度受限，发生火灾等突发情况时，人员疏散时间过长，存在较大安全隐患；另一方面，长期运维压力突出，超高层住宅的电梯维护、外立面翻新等费用是普通住宅的数倍，且随着建筑老化，运维成本将持续攀升。此外，高空坠物、电梯故障等，同样是居住的隐性风险。
政策风向转变，已促使部分开发商率先调整产品策略，聚焦“好房子”建设。例如，位于天河广棠地段的越秀·阅璟台，在核心区位做到了2.1的超低容积率，并规划为全小高层产品，连90平方米户型都能实现专梯入户。世界大观板块的保利辰园·湖境，73平方米户型起步的刚改项目，也实现了约2.07的低容积率和低密小高层布局。
放眼全国，“限高”举措并非个例，多地均已出台相关政策，推动住宅市场向品质化转型。就在本月，上海最新挂牌的虹口区嘉兴社区宅地明确要求容积率2.5、建筑限高80米；去年12月，成都市挂出的四宗住宅用地中，两宗限高80米，一宗限高60米，另一宗限高54米；去年10月，深圳发布相关通知，规定新建住宅项目建筑高度原则上不超过80米（约26层）、容积率不超过3.1，超过80米需进行消防审查。
肖文晓指出，鉴于超高层建筑在消防安全和居住舒适度方面存在短板，近年政府在宅地供应中已经有意向“控容提质”转向，未来超高层产品的供应将得到严格控制。“这意味着，下一阶段新房市场将以供应品质住宅为主，从而与存量房市场、保障房市场形成分层，满足多层次的居住需求。”
■新快报记者 何璐诗 文/图
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